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1. Définitions

Le bail, c’est un contrat entre le locataire (preneur) et le propriétaire (bailleur). Ce bail permet au propriétaire de concéder l’usage de son bien immobilier (kot, studio, appartement, maison…) au locataire moyennant le paiement d’un loyer.

Tout bail d’habitation doit obligatoirement :

  • se faire par écrit et en autant d’exemplaires qu’il y a de parties ;
  • être enregistré au bureau d’enregistrement où le bien immobilier est situé dans les 2 mois suivant la conclusion du contrat.

Il est toujours possible d’emporter le bail pour prendre le temps de l’examiner chez toi. Il est important de bien lire un contrat avant de le signer. En effet, certaines clauses peuvent alourdir les obligations du locataire et une fois que le bail est signé, elles devront être respectées strictement, sauf si elles sont contraires à la loi.

Retrouve toute la législation du bail dans la brochure le bail d’habitation en Wallonie : bit.ly/2RoDHTn – Et à Bruxelles : https://bit.ly/2CWpxUa


2. Le contenu

Chaque bail, quel qu’il soit, doit au minimum préciser :

  • L’identité du preneur et celle du bailleur ;
  • L’adresse
  • La désignation de tous les locaux et/ou parties d’immeubles qui font l’objet de la location ;
  • La date de début du contrat ;
  • La durée du bail
  • Le type de bail
  • Le montant du loyer ;
  • Le montant des charges communes éventuelles
  • Le montant des charges privatives si elles sont forfaitaires
  • L’existence de compteurs individuels ou collectifs

En annexe :

  • Copie du certificat PEB
  • État des lieux

L’état des lieux (en annexe au bail) est une description détaillée de chaque pièce. Il permet de mettre par écrit les petits défauts du logement (coups dans un mur, vitre fendue…) et les appareils et ustensiles mis à disposition (batterie de cuisine, chauffe-eau…). À la fin du bail, on peut ainsi savoir si des dégâts ont été causés par le locataire. Dans ce cas, les dégâts sont à sa charge. La garantie locative sert à payer les réparations. L’état des lieux doit être établi au plus tard un mois après l’entrée du locataire ou 15 jours après si la durée du bail est inférieure à un an. L’état des lieux peut être réalisé par un expert, le locataire et le propriétaire se partageront alors les frais d’expertise.


3. Les frais

  • La garantie locative
    Si le contrat le prévoit, une garantie locative doit être versée au bailleur. Cette garantie est une somme d’argent qui permet au propriétaire de s’assurer que tu pourras rembourser les dégâts éventuels causés au logement.

Il existe 3 types de garanties locatives :

    • Une garantie versée sur un compte bloqué à ton nom :
      elle ne peut pas dépasser 2 mois de loyer et elle doit obligatoirement être placée sur un compte bloqué auprès de ta banque, et ce à ton nom.
    • Une garantie bancaire que tu verses en plusieurs mensualités : elle ne peut pas excéder 3 mois de loyer. Cette garantie se fait auprès de ta banque. Celle-ci garantit le montant de la garantie auprès du bailleur et c’est auprès d’elle (ta banque) que tu rembourses mensuellement ce montant et ce pendant 3 ans maximum.
    • Une garantie bancaire résultant d’un contrat type entre le CPAS et une institution financière. En dernier recours, le CPAS de ta commune peut t’aider en se portant garant de la somme de la garantie locative. Le conseil du CPAS tiendra compte de ta situation globale et estimera si tu réponds aux critères pour bénéficier de cette aide sociale. Si c’est positif, le CPAS introduira une demande auprès de la banque. Dans ce cas également, la garantie ne peut excéder un montant équivalent à 3 mois de loyer.

À la fin du bail, la garantie et les intérêts te sont rendus, pour autant que tu te sois acquitté de toutes tes obligations et que ton propriétaire en ait donné l’accord suite à l’état des lieux.

Certains bailleurs exigent que la garantie leur soit remise en mains propres. Si c’est ton cas, demande un reçu daté et signé.

  • Le loyer
    Aucune disposition légale ne prévoit un loyer minimum ou maximum en cas de location de tel ou tel immeuble. En d’autres termes, le loyer est fixé librement par les parties.

  • Les charges
    Certains loyers sont « charges incluses », mais en général les charges liées à l’eau, l’électricité, le chauffage, Internet, l’entretien des communs ne sont pas comprises. Soit les charges sont fixées forfaitairement soit elles le sont en fonction de ta consommation. Celle-ci est déterminée sur base des factures ou des compteurs individuels.
    La mention « charges comprises (dans le loyer) » n’équivaut pas à des charges forfaitaires. Afin d’éviter tout problème, évite ce type de clause dans le contrat de bail et détermine avec le propriétaire un montant distinct du loyer pour les charges (fixé soit forfaitairement, soit sur base des dépenses réelles).

  • Les taxes
    À tout cela viennent s’ajouter les taxes d’immondices, d’eau et parfois de seconde résidence.

  • Les assurances
    Pour ton kot, à moins que tes parents disposent d’une assurance globale qui couvre d’office les kots des enfants encore domiciliés chez leurs parents, il est conseillé de prendre une assurance. Cela permet de couvrir ta responsabilité de locataire en cas d’incendie ou d’autres soucis. Ce qu’il y a dans ton kot peut également faire l’objet d’une assurance. Pour un logement étudiant, les assurances restent à un prix accessible. Plusieurs compagnies d’assurances proposent sur leur site Internet un programme de devis gratuit. Tu obtiendras ainsi une estimation du prix.

  • Indexation
    À la date anniversaire du bail, le loyer peut être augmenté, voire même diminué en fonction de l’évolution du coût de la vie. Cette évolution est calculée de manière précise selon un index. L’indexation se calcule avec la formule : loyer de base multiplié par le nouvel indice, le tout divisé par l’indice de départ.
    Tu peux calculer cette indexation sur : https://bit.ly/2CU7cY3

4. La domiciliation

Une fois installé dans ton nouveau logement de résidence principale, tu as 8 jours pour te présenter à l’Administration communale afin de signaler ta nouvelle adresse. Un agent de police viendra quelques jours plus tard constater que tu habites bien là. Après cela, tu seras convoqué pour mettre à jour ta carte d’identité.

N’oublie pas de prévenir ton changement d’adresse partout où c’est utile : banque, assurance, magazine, abonnement de GSM, TEC, SNCB…

Catégories : logement

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