Derniere mise à jour 27 Avr 2021

Temps de lecture : 11 minutes

1- Qu’est-ce qu’un bail ?

Le bail, c’est un contrat entre le locataire (preneur) et le propriétaire (bailleur). Ce bail permet au propriétaire de concéder l’usage de son bien immobilier (kot, studio, appartement, maison…) au locataire moyennant le paiement d’un loyer.

Tout bail d’habitation doit obligatoirement :

  • se faire par écrit et en autant d’exemplaires qu’il y a de parties ;
  • être enregistré au bureau d’enregistrement où le bien immobilier est situé dans les 2 mois suivants la conclusion du contrat.

Il est toujours possible d’emporter le bail pour prendre le temps de l’examiner chez toi. Il est important de bien lire un contrat avant de le signer. En effet, certaines clauses peuvent alourdir les obligations du locataire et une fois que le bail est signé, elles devront être respectées strictement, sauf si elles sont contraires à la loi.

2- Qui peut conclure un bail ?

Toute personne majeure (c’est-à-dire toute personne âgée de 18 ans accomplis) et tout mineur émancipé peuvent conclure un contrat de bail.Les personnes qui font l’objet d’une mesure de protection judiciaire (administration de biens et de personnes, tutelle) ne peuvent pas conclure un bail elles-mêmes. C’est leur représentant légal qui doit le faire.

3-  Son contenu

  • L’identité du preneur et celle du bailleur ;
  • L’adresse ;
  • La désignation de tous les locaux et/ou parties d’immeubles qui font l’objet de la location ;
  • La date de début du contrat ;
  • La durée du bail ;
  • Le type de bail;
  • Le montant du loyer ;
  • Le montant des charges communes éventuelles ;
  • Le montant des charges privatives si elles sont forfaitaires ;
  • L’existence de compteurs individuels ou collectifs

En annexe :

  • Copie du certificat PEB ;
  • État des lieux

L’état des lieux est une description détaillée de chaque pièce. Il permet de mettre par écrit les petits défauts du logement (coups dans un mur, vitre fendue…) et les appareils et ustensiles mis à disposition (batterie de cuisine, chauffe-eau…). À la fin du bail, on peut ainsi savoir si des dégâts ont été causés par le locataire. Dans ce cas, les dégâts sont à sa charge. La garantie locative sert à payer les réparations. L’état des lieux doit être établi au plus tard un mois après l’entrée du locataire ou 15 jours après si la durée du bail est inférieure à un an. L’état des lieux peut être réalisé par un expert et le locataire et le propriétaire se partageront alors les frais d’expertise.

COLOCATION

ATTENTION, pour la colocation, il n’y a qu’un seul contrat de bail mais qui lie individuellement chaque colocataire au bailleur. Et à ce bail, vient désormais se greffer un pacte de colocation qui doit obligatoirement être signé par tous les colocataires. 

Ce pacte repris dans un document obligatoire permet aux colocataires de formaliser les modalités pratiques de leur vie en communauté. Il peut contenir la répartition du loyer, des charges, l‘inventaire des biens meubles… mais également l’organisation des tâches quotidiennes, la présence d’animaux ou d’instruments de musique… 

En signant ce bail, toi et les autres colocataires êtes tenus solidairement envers le bailleur pour les obligations issues du contrat de bail. Par exemple, si un ou plusieurs colocataires ne paye(nt) pas son/leur loyer, le bailleur peut réclamer cette somme à n’importe quel autre colocataire. Le colocataire qui a payé la part de loyer d’un autre peut se retourner contre ce dernier afin d’en obtenir le remboursement.

3- Les types de baux

Bail Définition Durée Y mettre fin
Résidence
principale
Bail d’habitation entre un preneur qui désire établir sa résidence principale et un bailleur – De courte durée (inférieure ou égale à 3 ans)
– De 9 ans
– De plus de 9 ans
Courte durée :
– au terme, moyennant un préavis de 3 mois
– avant terme, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité d’un mois de loyer
De 9 ans et plus :
– au terme, moyennant un préavis de 3 mois
– avant terme, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer si rupture lors de la 1re, 2e ou 3e année
Étudiant Bail à destination des étudiants uniquement moyennant une preuve du statut étudiant * (voir ci-dessous) 1 an ou moinsA l’échéance du bail moyennant un préavis de 1 mois
A tout moment avant le 15 mars moyennant un préavis de 2 mois (+ 3 mois d’indemnité, sauf exceptions **)
ColocationBail de location par plusieurs preneurs (colocataires) et un bailleurSelon le contrat de bailSelon le contrat de bail
Général d’habitationTous les autres cas, comme par exemple les résidences secondaires…Selon le contrat de bailSelon le contrat de bail

Retrouve toute la législation du bail dans la brochure le bail d’habitation en Wallonie : bit.ly/2RoDHTn et à Bruxelles : https://bit.ly/2CWpxUa

Télécharge des modèles de contrats de bail et les annexes

* ATTENTION, lorsque tu conclus un contrat de bail étudiant, tu dois remettre une attestation d’inscription régulière remise par l’établissement secondaire ou supérieur :

  • Si tu en disposes au moment de la signature du contrat, tu la remets à ton propriétaire.
  • Si tu n’en disposes pas au bon moment, tu lui remets une copie de ta demande d’inscription ou tu rédiges une lettre dans laquelle tu écris que tu as fait la demande. Toutefois, tu devras lui communiquer l’attestation d’inscription au plus tard 3 mois après ton entrée dans le bien ou après le renouvellement du contrat.
  • Si tu renouvelles le contrat, tu la lui remets un mois avant l’échéance du contrat précédent. Supposons que ton contrat se termine le 31 août et est reconduit à partir du 1er septembre. Dans ce cas, ton attestation doit être remise au plus tard le 31 juillet.
  • Si tu ne remplis pas cette condition, tu ne pourras pas bénéficier des règles particulières au contrat de bail étudiant. Ainsi, tu ne pourras pas sous-louer ton kot si tu pars à l’étranger, partir avant la fin de ton contrat parce que tu abandonnes tes études, etc. Source : Fédération Infor Jeunes

**Tu ne paies pas d’indemnité si :

  • Tu arrêtes tes études (irrecevabilité, refus ou abandon attesté par l’établissement) ;
  • Tu cèdes ton bail ;
  • Tes parents ou une personne responsable de ton entretien décède.

Télécharge la nouvelle brochure consacrée au logement « Kot & coloc » sur le site de la Fédération Infor Jeunes

4- Les frais

  • La garantie locative
    Si le contrat le prévoit, une garantie locative doit être versée au bailleur. Cette garantie est une somme d’argent qui permet au propriétaire de s’assurer que tu pourras rembourser les dégâts éventuels causés au logement.

Il existe 3 types de garanties locatives :

    • une garantie versée sur un compte bloqué à ton nom :
      elle ne peut pas dépasser 2 mois de loyer et elle doit obligatoirement être placée sur un compte bloqué auprès de ta banque, et ce à ton nom.
    • une garantie bancaire mensualisée via ta banque:
      elle ne peut pas excéder 3 mois de loyer. La banque garantit le montant total auprès du bailleur et c’est auprès d’elle que tu rembourses mensuellement ce montant et ce pendant 3 ans maximum.
    • une garantie via le CPAS : elle ne peut pas dépasser 3 mois de loyer. Une attestation-type est fournie au bailleur, sans que le CPAS ne soit mentionné pour éviter toute discrimination. Contacte le CPAS de ta commune pour plus d’infos.

À la fin du bail, la garantie et les intérêts te sont rendus, pour autant que tu te sois acquitté de toutes tes obligations et que ton propriétaire en ait donné l’accord suite à l’état des lieux.

La banque débloquera la garantie locative suite à un accord écrit entre le bailleur et le preneur ou suite à la copie d’un jugement.

Certains bailleurs exigent que la garantie leur soit remise en mains propres. Si c’est ton cas, demande un reçu daté et signé.

  • Le loyer
    Aucune disposition légale ne prévoit un loyer minimum ou maximum en cas de location de tel ou tel immeuble. En d’autres termes, le loyer est fixé librement par les parties.

À la date anniversaire du bail, le loyer peut être augmenté, voire même diminué en fonction de l’évolution du coût de la vie. C’est ce qu’on appelle l’indexation du loyer.

Cette évolution est calculée de manière précise selon un indice santé (indice des prix à la consommation, dont on a retiré le tabac, les boissons alcoolisées et le carburant, sauf le LPG).

Tu peux calculer cette indexation sur : https://bit.ly/2CU7cY3

  • Les charges
    Certains loyers sont « charges incluses », mais en général les charges liées à l’eau, l’électricité, le chauffage, Internet, l’entretien des communs ne sont pas comprises. Soit les charges sont fixées forfaitairement soit elles le sont en fonction de ta consommation. Celle-ci est déterminée sur base des factures ou des compteurs individuels.
    La mention « charges comprises (dans le loyer) » n’équivaut pas à des charges forfaitaires. Afin d’éviter tout problème, évite ce type de clause dans le contrat de bail et détermine avec le propriétaire un montant distinct du loyer pour les charges (fixé soit forfaitairement, soit sur base des dépenses réelles).
  • Les assurances
    L’assurance incendie est obligatoire, quel que soit le contrat de bail que tu signes (étudiant, de colocation, de résidence principale). La loi dit que tu es tenu pour responsable en cas d’incendie, sauf si tu apportes la preuve du contraire. C’est la raison pour laquelle il est nécessaire d’en souscrire une, car elle te couvrira quoiqu’il arrive.
    À noter que contrairement à ce qu’elle laisse supposer, l’assurance incendie ne couvre pas uniquement les dégâts liés au feu, mais elle te protège également d’une inondation, d’un arbre qui tombe sur le bâtiment, de la foudre qui s’abat sur le toit, etc.
    Tu devras apporter la preuve du contrat d’assurance à ton propriétaire dans le mois qui suit ton entrée dans le bien et chaque année si tu renouvelles ton contrat.

ATTENTION, tous les logements en Wallonie doivent être munis de détecteurs incendie. Le coût de l’installation des détecteurs est à charge du bailleur, le preneur devant en faire l’entretien et le cas échéant remplacer la pile.

5- Te domicilier

Une fois installé dans ton nouveau logement de résidence principale, tu as 8 jours pour te présenter à l’Administration communale afin de signaler ta nouvelle adresse. Un agent de quartier viendra quelques jours plus tard constater que tu habites bien là. Après cela, tu seras convoqué pour mettre à jour ta carte d’identité.

N’oublie pas de prévenir ton changement d’adresse partout où c’est utile : ton employeur, le Forem, le syndicat, banque, assurance, magazines, abonnement de téléphone, télévision, Internet, TEC, SNCB… Tu peux également prévenir ta mutuelle, mais celle-ci a normalement accès à la Banque Carrefour qui tient à jour tous les changements liés aux citoyens.

  • Te domicilier dans ton kot ?
    En théorie, tu n’es pas censé te domicilier dans ton kot. Dans certains cas toutefois, tu pourras t’y domicilier. En effet, si tu démontres que tu ne dépends plus intégralement financièrement de ta famille et que tu as établi ta résidence principale dans ton kot, tu peux te domicilier dans la commune où se situe ton kot. Certaines communes acceptent même que tu te domicilies alors que tu dépends toujours financièrement de tes parents.
    Ton propriétaire doit être d’accord sur le fait que tu veuilles te domicilier dans ton kot. Généralement, la question est réglée dans le contrat de bail. Si tu vas à l’encontre de son refus, et que la commune a fait droit à ta demande de domiciliation, tu risques de mettre à mal ta relation avec lui (par ex. : requalification du contrat en bail de résidence principale).

6- Les obligations

  • Locataire :
    • Petites réparations : déboucher l’évier, remplacer le rideau de douche, remplacer les ampoules…
    • Entretien : entretenir la chaudière (1x par an – garder la facture), la cheminée
    • Dégâts causés : peinture : nettoyer les tâches, reboucher les trous, revêtement de sol (parquet, carrelage…) : le remplacer s’il a été fort griffé ou cassé, cambriolage dû à la faute du locataire (ex. clé laissée sur la porte)
  • Propriétaire :
    • Grosses réparations : remplacer la chaudière ou une pièce défectueuse, sanitaire : remplacer la toilette, la tuyauterie, réparer un évier qui se bouche tout le temps…
    • Usure normale ou vétusté (choses trop anciennes) :
      peinture défraîchie après 9 ans, remplacer/réparer le parquet ou le carrelage usé, remplacer une vieille installation électrique, réparer l’escalier qui ne tient plus, la vieille cour abîmée…
    • Force majeure : tuile envolée par la tempête, cambriolage sans faute du locataire (plainte à la police pour prouver l’infraction)

Source : Droits quotidiens

Télécharge le tableau complet des obligations

  • En cas de litiges 

Si tu entres en conflit avec le propriétaire, envoie-lui une lettre recommandée pour expliquer ce qui ne va pas. S’il n’y a pas de réponse, fais-lui parvenir une mise en demeure via un deuxième recommandé. Si le problème persiste, tu peux entamer une procédure judiciaire, notamment en conciliation devant le juge de paix. S’il n’y a toujours pas d’accord de conciliation, tu dois entamer une procédure judiciaire pour régler la situation. Mais attention, même si le propriétaire ne respecte pas les obligations qui lui incombent, tu ne peux pas décider de ne pas payer le loyer. Cela te mettrait en tort.

Catégories : logement

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