1. Définitions

Le bail, c’est un contrat entre le locataire (preneur) et le propriétaire (bailleur). Ce bail permet au propriétaire de concéder l’usage de son bien immobilier (kot, studio, appartement, maison…) au locataire moyennant le paiement d’un loyer.

Le bail d’une résidence principale, d’un kot ou d’une colocation doit obligatoirement :

  • se faire par écrit et en autant d’exemplaires qu’il y a de parties ;
  • être enregistrée au bureau d’enregistrement où le bien immobilier est situé dans les 2 mois suivants la conclusion du contrat.

Il est toujours possible d’emporter le bail pour prendre le temps de l’examiner chez soi. Il est important de bien lire un contrat avant de le signer. En effet, certaines clauses peuvent alourdir les obligations du locataire et une fois que le bail est signé, elles devront être respectées strictement, sauf si elles sont contraires à la loi.

Avant d’aller plus loin, voici quelques notions de base à bien distinguer :

  • La résidence principale
    Il s’agit du lieu où une personne vit habituellement et effectivement, où elle a ses principaux centres d’intérêt. La résidence principale est déterminée par des faits concrets.
  • Le domicile
    L’on vise le lieu où une personne est inscrite dans le registre de la population de la commune où elle habite. Il s’agit essentiellement d’une notion légale et administrative. Le domicile est déterminé par la résidence principale et habituelle d’une personne (lieu de vie, centre des activités, etc.). La commune vérifie que l’inscription au registre de la population correspond à la réalité.
  • Le bail de droit commun
    Il découle du Code civil qui consacre les dispositions générales applicables à tous les baux à loyer. En quelque sorte, il est le minimum légal. Ces règles sont supplétives, c’est-à-dire qu’elles ne sont pas obligatoires et ne s’appliquent que si le contrat ne prévoit rien d’autre. Par conséquent, les parties (locataire-propriétaire) peuvent rédiger ce qu’elles veulent dans le contrat de bail. Le contrat de location d’un kot est généralement un bail de droit commun.
  • Le bail de résidence principale
    Il s’agit du bail qui s’applique aux contrats portant sur un logement affecté à la résidence principale du locataire. Le locataire est mieux protégé qu’en cas de bail de droit commun. En effet, le législateur a prévu dans cette formule une série de règles impératives (obligatoires) entre le locataire et le propriétaire. Ces règles s’imposent aux parties sans qu’il ne soit possible d’y échaper.

Source : Fédération Infor Jeunes Wallonie-Bruxelles

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2. La durée

Quatre possibilités :

  • le bail de neuf ans ;
  • le bail égal ou inférieur à trois ans : c’est le bail de courte durée, utilisé en général pour ton kot ;
  • le bail de plus de neuf ans : c’est le bail de longue durée ;
  • le bail pour la durée de la vie du locataire : c’est le bail à vie.

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3. Le contenu

  • MENTIONS OBLIGATOIRES
    • L’identité du preneur et celle du bailleur ;
    • L’adresse et la désignation de tous les locaux et/ou parties d’immeubles qui font l’objet de la location ;
    • La date de début du contrat ;
    • Le montant du loyer ;
    • L’état des lieux (en annexe au bail) est une description détaillée de chaque pièce. Il permet de mettre par écrit les petits défauts du logement (coups dans un mur, vitre fendue…) et les appareils et ustensiles mis à disposition (batterie de cuisine, chauffe-eau…). À la fin du bail, on peut ainsi savoir si des dégâts ont été causés par le locataire. Dans ce cas, les dégâts sont à sa charge. La garantie locative sert à payer ces dégâts. L’état des lieux doit être établi au plus tard un mois après l’entrée du locataire ou 15 jours après si la durée du bail est inférieure à un an. L’état des lieux peut être réalisé par un expert, le locataire et le propriétaire se partageront alors les frais d’expertise.
  • MENTIONS FACULTATIVES :
    • Les charges et frais locatifs ;
    • Le montant de la garantie locative s’il y en a une ;
    • Les obligations du locataire et du bailleur concernant les travaux et l’entretien ;
    • Le type de bail (durée, logement affecté ou non à la résidence principale) ;
    • Comment mettre fin au bail ;

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4. Les frais

  • La garantie locative

Si le contrat le prévoit, une garantie locative doit être versée au bailleur. Cette garantie est une somme d’argent qui permet au propriétaire de s’assurer que tu pourras rembourser les dégâts éventuels causés au logement.

Il existe 3 types de garanties locatives :

  • Une garantie versée sur un compte bloqué à ton nom. Cette option ne peut pas dépasser un montant équivalent à 2 mois de loyer. Elle doit obligatoirement être placée sur un compte bloqué auprès de ta banque, et ce à ton nom.
  • Une garantie bancaire que tu verses en plusieurs mensualités (très rare). Dans ce cas, elle ne peut pas excéder 3 mois de loyer. Cette garantie se fait auprès de ta banque. Elle garantit le montant de la garantie auprès du bailleur et c’est auprès d’elle (ta banque) que tu rembourses mensuellement ce montant et ce pendant 3 ans maximum.
  • Une garantie bancaire résultant d’un contrat type entre le CPAS et une institution financière. En dernier recours, le CPAS de ta commune peut t’aider en se portant garant de la somme de la garantie locative. Le conseil du CPAS tiendra compte de ta situation globale et estimera si tu réponds aux critères pour bénéficier de cette aide sociale. Si c’est positif, le CPAS introduira une demande auprès de la banque. Dans ce cas également, la garantie ne peut excéder un montant équivalent à 3 mois de loyer.

À la fin du bail, la garantie et les intérêts te sont rendus, pour autant que tu te sois acquitté de toutes tes obligations et que ton propriétaire en ait donné l’accord suite à l’état des lieux.

 

BON À SAVOIR

Pour un kot sous le régime du bail de droit commun, il n’est pas possible d’obliger le propriétaire à accepter l’ouverture d’un compte bloqué. Si tu donnes la caution de main à main, demande un reçu daté et signé. Privilégie toutefois la solution du « compte bloqué », plus sûre.

 

  • Le loyer

Aucune disposition légale ne prévoit un loyer minimum ou maximum en cas de location de tel ou tel immeuble. En d’autres termes, le loyer est fixé librement par les parties.

  • Les charges

Certains loyers sont « charges incluses », mais en général les charges liées à l’eau, l’électricité, le chauffage, Internet, l’entretien des communs ne sont pas comprises. Soit les charges sont fixées forfaitairement soit elles le sont en fonction de ta consommation. Celle-ci est déterminée sur base des factures ou des compteurs individuels.

BON À SAVOIR

La mention « charges comprises (dans le loyer) » n’équivaut pas à des charges forfaitaires. Afin d’éviter tout problème, évite ce type de clause dans le contrat de bail et détermine avec le propriétaire un montant distinct du loyer pour les charges (fixé soit forfaitairement, soit sur base des dépenses réelles).

 

  • Les taxes

À tout cela viennent s’ajouter les taxes d’immondices, d’eau et parfois de seconde résidence (kot).

 

  • Les assurances

Pour ton kot, à moins que tes parents disposent d’une assurance globale qui couvre d’office les kots des enfants encore domiciliés chez leurs parents, il est conseillé de prendre une assurance. Cela permet de couvrir ta responsabilité de locataire en cas d’incendie ou d’autres soucis. Ce qu’il y a dans ton kot peut également faire l’objet d’une assurance. Pour un logement étudiant, les assurances restent à un prix accessible. Plusieurs compagnies d’assurances proposent sur leur site Internet un programme de devis gratuit. Tu obtiendras ainsi une estimation du prix.

 

  • Indexation

À la date anniversaire du bail, le loyer peut être augmenté, voire même diminuer en fonction de l’évolution du coût de la vie. Cette évolution est calculée de manière précise selon un index. L’indexation se calcule avec la formule : loyer de base multiplié par le nouvel indice, le tout divisé par l’indice de départ.

Tu peux calculer cette indexation sur ce site http://bit.ly/1OAPqX1.

 

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5. La domiciliation

Se domicilier consiste à avoir sa propre adresse (celle où tu recevras ton courrier et qui figurera sur des documents officiels notamment).

La première démarche après un déménagement, s’il s’agit de ta résidence principale, est de te rendre dans les 8 jours ouvrables à l’Administration communale de ta nouvelle adresse. Tu recevras une déclaration de changement de domicile. Quelques jours plus tard, un agent de police viendra constater que tu habites bien à cette nouvelle adresse. Tu seras ensuite convoqué pour mettre à jour ta carte d’identité.

 

Tu dois signaler le changement d’adresse partout où c’est nécessaire : ta banque, tes assurances, tes services d’abonnement Internet/télévision/téléphone, de magazines, ton école, ta mutuelle, ton employeur, la société de transports en commun, la société de téléphonie mobile… Si ton logement possède des compteurs séparés, tu dois prévenir les sociétés d’énergie et d’eau que tu es le nouveau locataire.

 

La Poste propose des cartes d’annonce de changement d’adresse et une redirection de courrier vers ta nouvelle adresse : www.bpost.be.

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